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Sepa cómo realizar una venta exitosa y segura de su inmueble

elEconomista América - 11:08 - 11/08/2015
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    Es prioritario tener toda la documentación en regla.

    Vender un inmueble es una decisión importante que debe de ser supervisada apropiadamente desde que se toma la decisión de vender. Lo primero es revisar la situación legal del (los) inmueble(s).

    Según nos explica María Teresa Secco, directora regional Century 21 Perú, es importante revisar y cotejar tanto la titularidad actual del inmueble en Registros Públicos, así como en el caso de la municipalidad revisar el HR y PU del año en curso, el nombre del/los propietarios, (nombres completos ,documento de identidad DNI o Carnet Extranjería, dirección y estado civil).

    También es muy importante verificar que la información de la dirección del inmueble que registra la partida sea la misma que figure en la municipalidad. De existir diferencias, iniciar los trámites que se requieran para subsanar esas diferencias.

    Es prioritario tener toda la documentación en regla o encaminada antes de iniciar la oferta del inmueble al mercado. Teniendo la documentación de la propiedad y la de los propietarios en orden y al día, la operación de la venta en si no demora y no se arriesga la operación por observaciones documentarias no detectadas en su debido momento.

    Los gastos en trámites para vender un inmueble varían dependiendo de los vacíos legales que tenga la titularidad del inmueble, hay que tramitar los documentos faltantes. Cada uno tiene un precio diferente y depende muchas veces de los costos de cada Municipalidad o Institución interviniente.

    A continuación algunos de los gastos más comunes que debemos tener en cuenta para la venta de un inmueble:

    - Por ejemplo en el caso de trámites, obtener el CRI (CertificadoRegistral Inmobiliaria) cuesta 61 soles por cada Unidad Inmobiliaria. También se deberá pagar el año completo del Impuesto Predial correspondiente al año en curso y solicitar la Constancia de No adeudos Municipales. La persona propietaria al 1 de Enero de cada año es la obligada a pagar el íntegro del impuesto a pesar que lo venda el 2 de Enero.

    - El pago de Arbitrios Municipales es asumido por el propietario ?Vendedor? hasta el mes de realizada la Venta. Al siguiente mes le corresponde al propietario ?Comprador?. Se deberá estar al día en pago de servicios y solicitar la cancelación de los servicios caso cable/ Internet/ telefónico que no serán transferidos al siguiente propietario.

    - Hay situaciones especiales que no podemos dejar de mencionar, como cuando el propietario original del inmueble falleció y nunca se hizo la sucesión intestada. En ese caso la fecha que tomamos en cuenta para ver si deberá o no pagar impuestos es la fecha en que se tramitó la sucesión y no la fecha de fallecimiento del causante.

    - Cada propietario o copropietario debe de ser evaluado de manera separada. Puede darse el caso que alguno le corresponda pago y a otro no. Se debe de aclarar que en el caso de personas naturales el pago a la SUNAT se debe de realizar luego de la firma de la Minuta pero antes de la firma de la escritura Pública, es decir las Notarías están obligadas a confirmar el pago tanto de la Alcabala a cargo de los COMPRADORES como el pago del impuesto a la Ganancia de Capital del VENDEDOR en caso de existir o recibir el documento de exoneración del mismo antes de elevar a Registros el documento de Venta.

    - En el caso de Personas Jurídicas no están obligadas ya que este pago se realiza adjunto al estado de resultados de la Empresa en su Balance entregado a la SUNAT en marzo de cada año posterior a la venta.

    María Teresa Secco, indica que otro paso importante antes de vender un inmueble es la valorización referencial de la casa o departamento, la cual la puede realizar un tasador o ser propuesta por un representante de la Oficina Inmobiliaria que deberá realizar un estudio de mercado basado en la Oferta existente y en la data histórica de ?cierres reales? de inmuebles de similares características.

    Independientemente del valor de tasación del Inmueble, casi todo inmueble requiere prepararlo para su venta. Dependiendo de la condición en que esté y su uso posterior a la venta (si se vende para demoler no es importante acondicionarlo). Lo primero es revisar todos los ambientes, ya que estos deben de estar ordenados, limpios y despersonalizados, es decir retirar las fotografías familiares, los objetos de valor, que su vista no distraigan la finalidad de captar las bondades de los ambientes. De esta forma las fotografías que se tomen para su publicidad logrará que el posible interesado visite el Inmueble y no lo descarte.

    Muchas veces se requiere un poco de inversión y tiempo en resanar la pintura, arreglar filtraciones evidentes, realizar una limpieza de paredes, retiro de objetos empolvados o desechables que se encuentran en la vivienda. La colocación de algunas plantas decorativas, reubicación de algunos muebles ayudan a mostrar una vivienda mucho más atractiva para la venta.

    La mejor vía para vender un inmueble definitivamente es contratar formalmente los servicios de una Empresa de Bienes raíces o Inmobiliaria o los servicios de un Agente Inmobiliario Profesional registrados en el Ministerio de Vivienda Construcción y Saneamiento es la mejor vía.

    Estas oficinas al tener la exclusividad de la venta, también corren con todos los gastos de publicidad del Inmueble, se encargan de asesorar a los propietarios y Compradores, a promocionar el inmueble en el Mercado y a buscar al mejor cliente para la propiedad, a concertar las citas, mostrar los inmuebles, negociar los precios de venta, y las mejores condiciones para sus clientes. Tiempo, incomodidades y gastos que evitan los propietarios.

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