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Estar donde estés: Vivienda

Qué tener en cuenta antes de firmar una hipoteca

  • Lo aconsejable es no destinar más del 30% de los ingresos brutos mensuales de la unidad familiar al pago de la vivienda

En el primer semestre de 2021 el sector bancario concedió casi 30.000 millones de euros para la adquisición de vivienda a particulares, una cifra no vista desde el final del boom inmobiliario, en 2010. Esta cifra, que supone un 35% más que en el mismo periodo de 2019 y un 60% más que en 2020, refleja la recuperación de la actividad económica en general y del sector inmobiliario en particular.

Estos datos demuestran la recuperación del sector inmobiliario tras la situación derivada de la pandemia y el interés de los españoles por la adquisición de una vivienda. Además, los precios, pese a que se mantienen estables desde el estallido de la crisis sanitaria, han aumentado estos últimos años. Por ejemplo, para una casa de segunda mano de 80 metros cuadrados se requieren, de media, 151.411 euros, es decir, un 17% más que hace cinco años.

Por norma general, los compradores deben contar con un ahorro de entre un 30% y un 35% del valor de la vivienda. Esto se debe, por un lado, a que los bancos conceden como máximo el 80% del valor de la tasación total del inmueble para financiar la compra. Y, por otro lado, a este 20% restante al que hay que hacer frente mediante ahorros, hay que añadir entre un 10% y un 15% adicional para el pago de impuestos y otros gastos.

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No obstante, no solo hay que tener en cuenta el ahorro para hacer frente a la compra de una casa. Los futuros propietarios también tienen que analizar detalladamente su capacidad financiera para afrontar el pago mensual de la hipoteca. Los expertos recomiendan no gastar en una vivienda más del 30% de los ingresos brutos mensuales de la unidad familiar. Es decir, que si una familia ingresa al mes 2.000 euros, la cuota de la hipoteca debería implicar un desembolso, como máximo, de 600 euros.

La regla del 30% se basa en la cantidad que una familia puede asumir para el pago de la vivienda y seguir teniendo dinero suficiente para afrontar los gastos cotidianos, como la comida y el transporte, además de poder ahorrar o afrontar imprevistos.

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¿Qué tipo de hipoteca me conviene más?

Asimismo, hay que tener en cuenta el tipo de hipoteca que se firma, que puede ser a tipo fijo, a tipo variable o mixto. En el caso de las hipotecas a tipo fijo, la cuota mensual que pagará el titular se mantendrá estable durante toda la vida del préstamo, pero en las hipotecas a tipo variable una parte de esta cuota varía en función del índice de referencia, que en España suele ser el euríbor. El banco suele revisar este indicador cada seis o 12 meses y, en función de si sube o baja, la cuota mensual también cambiará.

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El periodo medio de una hipoteca en España se sitúa entre los 20 y los 30 años, según los datos de la Asociación Hipotecaria Española (AHE). Además de la forma de pago tradicional, es decir, mes a mes hasta liquidar la deuda al final de este plazo de devolución, existen otras opciones para hacer frente al préstamo hipotecario. Es el caso de la amortización. Este método consiste en devolver a la entidad financiera de forma anticipada la cantidad de capital pendiente. Dicha amortización puede ser parcial (se devuelve solo una parte del dinero) o total (se entrega todo el importe restante).

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El asesoramiento es clave

El proceso de contratar una hipoteca puede ser complejo si no se dispone de la información suficiente, por lo que el primer paso es informarse bien, familiarizarse con términos como tipo de interés, euríbor, tipo de interés nominal (TIN) o tasa anual equivalente (TAE). Asimismo, hay que ser consciente del nivel de ingresos para definir el nivel de gasto que se puede asumir. Comprar una casa no conlleva simplemente el pago de una hipoteca, sino que también hay otros gastos fijos como el impuesto sobre bienes inmuebles (IBI).

Dejarse asesorar desde el inicio del proceso puede ayudar a marcar un presupuesto realista basado en la solvencia del futuro propietario. Un experto como el gestor de la entidad bancaria es decisivo a la hora de explicar todos estos conceptos, garantizar que la operación sea segura para el comprador según sus intereses y sus necesidades e, incluso, puede agilizar los procesos y optimizar los costes.

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